Calculator randament investii in imobiliare
Afla ce randament obtii pentru pretul platit si decide singur care este pretul corect pentru un apartament pe care vrei sa il inchiriezi.
La un randament similar cu obligatiunile corporatiste de 7-8% investitia in imobiliare este buna, intrucat ai un risc mai scazut dar si ceva mai multa bataie de cap – o valoare per total similara cu obligatiunile corporatiste.
Aprecierea chiriei / pretului apartamentului le vom considera pe un termen de 10-20 ani egale cu cresterea inflatiei – astfel vom obtine doar o protectie fata de inflatie si nu o valoare adaugata.
Pe termene mai scurte de 5-10 ani pot aparea cresteri si scaderi semnificativa ca si pe bursa – dar acestea sunt speculative si nu pot fi anticipate.
Calculator credit ipotecar
In imobiliare poti folosii creditele in locul capitalului tau personal.
Ai nevoie doar de un avans de 15% din valoarea imobilului.
Insa aceastra strategie desi necesita un capital redus in caz de neocupare, un activ poate deveni pasiv – fiindca va trebui sa platesti ratele pentru credit – ce poate duce la imposibilitate de plata – faliment si pierderea totala a investitiei.
O greseala in imobiliare este foarte greu de reparat, lichidatatea fiind foarte mica comparativ cu activele financiare (actiuni, obligatiuni, optiuni etc).
Exemplu investitie intr-un imobil care este inchiriat cu vanzarea acestuia dupa 10 ani
15% avans 6750 euro pentru un apartament de 45.000 euro – credit luat in lei nu euro dar folosim euro pentru calcule mai simplificate
Perioada 30 ani
DAE 4.3%
Rata lunara – 189 euro – chirie bruta 180 euro – chirie neta 144 euro
Total de plata: 66169 euro pentru 38.250 euro adica de 1.7 ori suma initiala.
Dupa 10 ani – suma platita din pricipalul de 38.250 euro este de 8644 euro.
Cand vindem apartamentul peste 10 ani – avem 8644-3000 (diferenta negativa din rata/chirie 189-144=45*120 (10 ani)=5400)-900(taxe notariale 2%) = 4500 euro -10% impozit pe venit = 4050 euro
4050 euro raportat la suma investita de 6750 euro, rezulta o apreciere de 60% sau 6% pe an.
La aceasta se poate adauga +-4% apreciere / depreciere pe an la valoarea imobilului in functie de cum evolueaza piata in cei 10 ani. Dupa cum puteti vedea mai jos din graficul de pe imobliare.ro pe perioada 2008-2022 in functie de ce interval de 10 ani alegem putem avea atat scadere, stagnare sau crestere – astfel daca cumparati un imobil in ideea ca se va aprecia este doar speculatie si nu poate fi anticipat – pot intervenii factori imprevizibili gen o epidemie, razboi, situatii geopolitice locale, schimbari climatice etc.
Imobiliare pe bursa
REIT (Real Estate Investment Trust) – fonduri de investitii bazate pe imobiliare – o alternativa la a cumpara, inchiria si intretine personal imobile – ce platesc dividende trimestrial sau anual. Avem listat la BVB si prima societate de tip reit romanesca cu simbolul REIT
In Romania sunt doua fonduri administrate de banci
de la OTP (OTP Real Estate & Construction)
de la BT (BT Real Estate) ? ( nu investesc pe piata imobiliara din Romania ci pe alte piete).
Un joc de investitii de la Robert Kiyosaki ce include investitii in imobiliare – https://www.richdad.com/classic